Catastro y Registro no coinciden: qué hacer antes de vender una vivienda

Cuando un propietario decide vender su vivienda, es habitual empezar pensando en el precio, las fotografías o las visitas.

Sin embargo, antes de poner un inmueble en el mercado hay una comprobación que puede evitar muchos problemas posteriormente: comparar la escritura, el Registro de la Propiedad, el Catastro y la realidad física del inmueble.

Y es más frecuente de lo que parece descubrir que no dicen exactamente lo mismo.

Una vivienda puede tener 120 m² en Catastro y 105 m² en el Registro. Una terraza puede haberse cerrado hace años sin que esa ampliación aparezca correctamente reflejada. Una parcela puede tener unos linderos distintos. Una buhardilla puede existir físicamente pero no aparecer en la documentación.

Entonces surge una pregunta lógica:

¿Qué ocurre si Catastro y Registro no coinciden?

La respuesta es que no todas las discrepancias tienen la misma importancia y, sobre todo, no todas se solucionan de la misma manera.

Catastro y Registro de la Propiedad no son lo mismo

Lo primero es entender qué información aporta cada uno.

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles. Entre otros datos aparecen su localización, referencia catastral, superficie, uso, construcciones y representación gráfica.

El Registro de la Propiedad, por su parte, recoge la situación jurídica de la finca: titularidad, derechos inscritos, hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres y otras posibles cargas o limitaciones.

Por eso, al preparar una compraventa no deberíamos consultar únicamente uno de los dos.

Como vimos en nuestro capítulo anterior sobre cómo leer una nota simple, comprobar la información registral antes de vender o comprar una vivienda puede evitar sorpresas cuando la operación ya está avanzada.

¿Por qué pueden aparecer superficies diferentes?

Existen muchas razones.

Una de las más habituales es simplemente la antigüedad de la documentación.

Pensemos en un chalet construido hace décadas.

Con el paso de los años se ha podido:

• cerrar una terraza;

• ampliar una habitación;

• construir un porche;

• habilitar una buhardilla;

• incorporar parte del garaje a la vivienda;

• realizar una piscina;

• modificar alguna construcción auxiliar.

La vivienda actual puede, por tanto, no coincidir exactamente con la descripción que se inscribió originalmente.

También pueden existir diferencias derivadas de mediciones antiguas, segregaciones, agrupaciones de terrenos o errores en la delimitación de una parcela.

Por eso una diferencia de metros no significa necesariamente que exista un problema grave.

Pero sí significa que hay que investigar de dónde procede antes de vender.

Un ejemplo sencillo

Imaginemos una vivienda unifamiliar en la zona norte de Madrid.

La documentación muestra lo siguiente:

Registro de la Propiedad: 145 m² construidos.

Catastro: 172 m² construidos.

Realidad actual: vivienda, porche cerrado y una pequeña ampliación realizada hace años.

La diferencia es de 27 m².

El error sería anunciar directamente:

“Vivienda de 172 m²”

sin comprobar previamente por qué existen esos metros adicionales.

Puede ocurrir que la ampliación esté correctamente autorizada pero todavía no se haya actualizado toda la documentación.

Pero también puede ser necesario estudiar su situación urbanística, técnica o registral.

Antes de buscar una solución hay que identificar primero qué documento refleja correctamente la realidad y qué ha originado la discrepancia.

¿Y si la diferencia está en la parcela?

En viviendas unifamiliares y terrenos existe otro problema frecuente: que la superficie o los límites de la parcela que aparecen en Catastro no coincidan exactamente con los que figuran en el Registro.

En estos casos no basta con fijarse únicamente en el número de metros cuadrados.

Hay que comprobar también:

• los linderos;

• la geometría de la parcela;

• su ubicación;

• la representación gráfica;

• las fincas colindantes.

Actualmente existe un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad que permite incorporar al Registro la representación gráfica georreferenciada de determinadas fincas.

Cuando una finca está coordinada, existe una mayor seguridad sobre su ubicación, delimitación y superficie.

¿Se puede vender una vivienda si Catastro y Registro no coinciden?

Una discrepancia documental no significa automáticamente que la vivienda no pueda venderse.

Lo importante es conocer su origen y determinar si es necesario solucionarla antes de la compraventa.

Hay diferencias pequeñas que pueden tener una solución relativamente sencilla.

Otras pueden requerir documentación técnica, modificación del Catastro, rectificación registral, declaración de una obra, intervención notarial o algún procedimiento adicional.

Y existen situaciones en las que también será necesario comprobar la normativa urbanística.

Por eso conviene descubrir el problema antes de tener comprador, y no cuando ya se han firmado arras, se ha solicitado una hipoteca y existe una fecha prevista para acudir a notaría.

El problema puede aparecer con la tasación y la hipoteca

Las discrepancias también pueden llamar la atención cuando interviene una entidad financiera.

Si el comprador necesita financiación, el tasador analizará físicamente el inmueble y revisará determinada documentación.

Si descubre diferencias relevantes entre lo que existe físicamente y lo que aparece documentado, la operación puede necesitar aclaraciones adicionales.

En determinados casos esto puede retrasar la compraventa e incluso obligar al propietario a realizar trámites que habría sido preferible iniciar meses antes.

Qué revisar antes de poner una vivienda a la venta

En Dehesa Norte consideramos conveniente realizar una pequeña auditoría documental antes de comercializar un inmueble.

Entre otros documentos, solemos prestar atención a:

1. Escritura de propiedad.

2. Nota simple actualizada.

3. Información catastral.

4. Superficies construidas y de parcela.

5. Referencia catastral.

6. Titularidad.

7. Cargas registrales.

8. Distribución y realidad física actual del inmueble.

9. Posibles ampliaciones o modificaciones realizadas posteriormente.

Esta comprobación está directamente relacionada con lo que explicamos en el Capítulo 1: Los 10 documentos que debes revisar antes de comprar una vivienda.

La diferencia es que, desde el punto de vista del vendedor, realizar este análisis antes de anunciar la vivienda permite anticiparse a muchos de los problemas que posteriormente encontrará el comprador.

Entonces, ¿debo preocuparme si Catastro y Registro no coinciden?

Preocuparse, no necesariamente.

Comprobarlo, sí.

Una pequeña diferencia puede no tener prácticamente consecuencias, mientras que una discrepancia importante puede necesitar una regularización previa.

La clave está en no descubrirla cuando la compraventa ya está avanzada.

Antes de vender una vivienda conviene saber exactamente qué estamos vendiendo, cómo está descrito y si esa descripción coincide razonablemente con la realidad física del inmueble.

¿Estás pensando en vender una vivienda?

En Dehesa Norte Real Estate revisamos la documentación del inmueble antes de iniciar su comercialización para detectar posibles incidencias que puedan complicar posteriormente la compraventa.

Especialmente en viviendas unifamiliares, parcelas, inmuebles antiguos o propiedades que han sufrido ampliaciones o reformas con el paso de los años, esta revisión previa puede resultar especialmente útil.

Si estás pensando en vender una vivienda en Fuente el Saz de Jarama, Algete, Valdeolmos-Alalpardo, Cobeña, Valdetorres de Jarama, Talamanca del Jarama, El Casar, Torrelaguna o alrededores, podemos estudiar previamente la documentación de tu propiedad.

Dehesa Norte Real Estate
Inmobiliaria cercana. Operaciones claras.

Este contenido tiene carácter informativo general. Cada inmueble puede presentar circunstancias registrales, catastrales, técnicas o urbanísticas diferentes que deben estudiarse individualmente.